| 2003年05月28日(水) |
不動産に対する政策提言 |
こんにちは、カンです。
ちょうど昨日の面談の中で、
預貯金・債券・株式・不動産 という
金融資産についてお話していました。
（各資産の特徴、メリット、デメリットについて・・）
不動産という資産については、
未だ多くの方が特別な意識を持っています。
成功体験（不動産神話）は人間の細胞の
ヒダのところまで染み入るものなのです（笑）
日本においては
特殊な扱いを受けてきた不動産ですが、
“規制緩和”という点では
いちばん遅れています。
そこで、わたしなりの
『不動産に対する提言』をまとめてみました。
● 不動産仲介手数料の自由化
何をもって ３％ ＋ ６万円 なのか？
● 消費者の不利益に繋がる、
売主・買主両方の仲介業務の禁止
売りたい人と買いたい人の「利害」は異なるはず・・。
● 賃貸物件、売買物件を問わず、
成約価格の情報開示を義務づける。
市場価格を形成するための「データ作り」です。
● 公示価格・路線価・固定資産税評価額などは、
その不動産から生み出される
収益力（フロー）をもとに算出する。
そもそも行政が、お触書きのように「資産の価格」を
毎年決めるのって、おかしいと思いませんか？
１から詳しく見ていきましょう・・。
不動産の 仲介手数料 は、
昭和４５年にその内容が決められました。
宅地建物取引業者の報酬額
◎昭和４５年建設省告知第１５５２号
宅地建物取引業法(昭和２７年法律第１７６号)
第１７条第１項(現行第４６条第１項)の規定により、
宅地建物取引業者が宅地又は建物の
売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関して
受けることのできる報酬の額を次のとおり定める。
皆さんご存知の通り、
不動産の売買に係る仲介手数料はふつう、
売買金額の ３％ ＋ ６万円 と簡易計算されます。
（あくまで 上限額 です・・）
昭和４５年当時は、この数字を決めた
根拠があったと思うのですが、
現在では明らかに
『意味のない規制』と化しています。
賃貸借に係る手数料も、
「賃料の１ヶ月分を上限とする」と定められています。
さらに、依頼者の了解を得ている場合を除き、
貸主・借主各々から、賃料1ヶ月分の２分の１を
上限に報酬を請求できる
と記されています（居住用賃貸物件の場合）
皆さん、ご存知でした？
● 不動産ごとの個別事情はありますが、
私たち消費者は明らかに
【規制価格としての仲介手数料】を
支払ってきたのではないでしょうか・・。
次に「消費者の不利益に繋がる、
売主・買主両方の仲介業務の禁止」です。
買主側の窓口になる人と、
売主側の窓口になる人の 利害 は、
明らかに異なりますよね。
（ところで）売主・買主双方の仲介を手掛けたいと、
なぜ仲介業者さんは思うのでしょうか？
＜ 手数料が ２倍になるからです・・ ＞
この、売主・買主両方の仲介業務を行うことを、
業界用語で「両手」といいますが、
この「両手」が、売り物件の効率的な情報流通を
阻害している面があります。
（両方の仲介をしたいから、売り物件の情報を
自社で抱え込む傾向があるということ）
これは売り物件情報を広く流布して、
効率的に買主を探す、
という マッチングメイクの原則 に
著しく離反していることになります。
● そのために生ずる“付加的なコスト”は、
結局巡り巡って私たち消費者が支払っているのです。
さあ、最後の？ 聖域である『不動産分野』でも、
市場原理に則った競争が始まるのでしょうか？
皆さん、よろしいですか。
遅れている分野にこそ
“投資妙味”は存在するのですよ。
単なるデベロッパーではない
新しい不動産サービス会社 は今後「要注目」です・・。
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